2015. 12. 03., csütörtök, 18:50
A bérleti díjak komolyan emelkedtek az idei évben, a fellendülés mögött hasonló okok húzódnak meg, mint az adásvételek esetén: a háztartások javuló bizalma, az elhalasztott költözések megvalósulása.
A bérleti piacon azok jelennek meg, akik nem rendelkeznek elegendő tőkével a lakásvásárláshoz, de a magas bérleti díjak mellett felmerül a kérdés, jobban megéri-e a lakásvásárlást hitelből finanszírozni, mint ugyanazt a lakást kibérelni?
Az Otthon Centrum és az Otthon Centrum Hitel Center számításai szerint egyértelműen igen. Tíz éves időtávon a lakásbérlés és ugyanannak a lakásnak a hitelből történő megvásárlása között akár tízmillió forintos költségkülönbség is lehet, az utóbbi javára.
Tegyük fel, hogy a következő 10 évre kell megoldani a lakhatásunkat valahogy, úgy, hogy a kiszemelt lakás ára nem áll rendelkezésünkre, csak a lakás értékének 60 százalékát tudnánk kifizetni saját tőkéből. Vegyünk fel hitelt a hiányzó összeg erejéig, vagy fektessük be a tőkénket és béreljük ki ugyanazt a lakást? "A jelenlegi árakat, bérleti díjakat, hitelkamatokat, tendenciákat figyelembe véve megalapozottan mondhatjuk, hogy jobban megéri akár hitelből vásárolni lakást, mint ugyanazt kibérelni - mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemezője."
Az e kijelentést megalapozó számolást úgy végezhetjük el, ha egy 10 éves modellben szembeállítjuk az évente fizetendő bérleti díjakat a hitel törlesztő részleteivel, és a lakás fenntartási költségeivel, valamint figyelembe vesszük, hogy a 10 éves időszak végén mennyiért lehet értékesíteni a lakást, illetve a tőkénk 10 éves befektetése mekkora hozamot hajtott. A hitelből vásárlás és a bérlés között pedig úgy tudunk választani, hogy a kiadások és bevételek - pénzáram - időértékét is figyelembe véve a kedvezőbb jelenértékűt választjuk.
Hitelből olcsóbb venni, mint bérelni
Fontos már az elején leszögezni, hogy sem a hitelből vásárlás, sem a lakásbérlés és a tőke befektetése nem tekinthető klasszikus befektetésnek, hiszen mindkét esetben - a jelenlegi kondíciók figyelembe vételével - a nettó jelenérték negatív, azaz mindkét esetben a 10 éves periódus végén kevesebb pénzünk lesz, mint induláskor, de ez egyáltalán nem meglepő, hiszen a lakhatásnak mindig költségei vannak. Így a két verzióra úgy kell tekintenünk, hogy 10 éves lakhatásunk megoldása melyik esetben jelenti a kisebb költséget számunkra.
Milyen befektetési lehetőségeink vannak?
A hitelből vásárlás, vagy a bérlés összehasonlítást olyan szemszögből is meg lehet közelíteni, hogy milyen befektetési lehetőséget kell keresni a pénzünknek ahhoz, hogy a magasabb hozam miatt a lakásbérlés költségei ne haladják meg a hitelből vásárolt lakás jelentette lakhatás alternatív költségeit. Az újlipótvárosi lakás esetében a 3,47 százalékos befektetési lehetőség helyett 9,76 százalékos hozamra lenne szükség, hogy a bérlés költségei megegyezzenek a hitelből vásárlás költségeivel. Ilyen magas hozamú befektetés nem elképzelhetetlen, de fontos figyelembe venni a kockázati szinteket is, hiszen a lakhatás alapszükséglet, minden nap meg kell teremteni, ami ellentétes egy kockázatos befektetés veszélyeivel.
Szinte minden vizsgált település és ingatlantípus esetén elmondható, hogy a modellben használt 3,47 százalékos befektetés helyett két-háromszor nagyobb hozam szükséges ahhoz, hogy a lakásbérlés gazdaságilag alternatívája legyen a vásárlásnak. A legkisebb hozamú alternatív befektetési lehetőségre a szentendrei családi ház esetében van szükség, a ház kibérlése és a hitelből történő megvásárlása akkor jelent egyforma költséget, ha a bérleti konstrukcióban 7,7 százalékon tudjuk befektetni a tőkénket.
